SUPERFICIES MESURAGE DES SUPERFICIES PRIVATIVE "LOI CARREZ"

POURQUOI ?

COMMENT ?

POURQUOI ?

La mention de la SUPERFICIE PRIVATIVE dite "loi CARREZ" est obligatoire dès la promesse de vente d'un lot privatif habitable issu d'une copropriété.

Tous les biens en copropriété sont soumis à la "loi CARREZ", y compris les maisons individuelles lorsqu'elles sont construites sur un terrain en copropriété.

 

! ATTENTION : En cas d’absence de cette mention, l’acquéreur peut annuler l’acte dans un délai d’un mois à compter de la signature de l’acte authentique.

Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5% à celle exprimée dans l’acte, l’acquéreur peut demander au vendeur une diminution de prix proportionnelle au défaut de superficie dans un délai d'UN AN à compter de la signature de l’acte authentique.

Même rectifié dans l’acte authentique, un défaut de superficie dans la promesse de vente peut donner lieu à l’action en réduction de prix.

 

La superficie privative est la superficie totale des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons et leurs revêtements, embrasures de portes et de fenêtres, marches et cages d'escalier, gaines et conduits, et sans tenir compte des planchers des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80m (Article 4-1). Les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m² ne sont pas pris en compte dans ce calcul (Article 4-2), ainsi que les caves, box, garages, emplacements de stationnement, greniers, séchoirs, terrasses, balcons, loggias ouvertes, etc...

 


! ATTENTION : La "loi CARREZ" n'impose pas au propriétaire-vendeur d'avoir recours à un professionnel pour effectuer le mesurage d'un lot privatif habitable.

Le propriétaire-vendeur peut estimer lui-même la superficie et s'engager personnellement.

Toutefois, l'intervention d'un professionnel du bâtiment, compétant et assuré, est fortement conseillé. 

En effet, la détermination de la surface privative au sens de la "loi CARREZ" requiert une technique spécifique. De plus, la brièveté des textes réglementaires laisse une place importante à l'interprétation, et seule la connaissance de la jurisprudence permet de les préciser.

! ATTENTION : Faute d'informations avec remise de justificatifs (titre de propriété, plan et réglement de copropriété,...), le technicien DIMENSIO ne pourra être tenu responsable des conséquences de la découverte ultérieure de “prise en compte” ou de “non prise en compte” de surfaces soit non privatives, soit non prévues dans les textes (non habitables). Ce sont par exemple des surfaces communes que s’est attribuées abusivement le Propriétaire-Vendeur (un palier commun annexé à l’entrée privée, etc…), certaines surfaces extérieures transformées en surfaces closes et couvertes sans autorisation (une véranda sur terrasse non autorisée par le règlement de copropriété, etc…) ou certains locaux annexes non habitables transformés en pièces d’habitation (un garage transformé en séjour, un grenier transformé en chambre, etc…).

Bien souvent, le technicien DIMENSIO ne connaît pas l’historique des modifications apportées au bien et n’est pas en possession du règlement de copropriété ni des plans d’origine.

La Cour d’appel de Paris, dans un arrêté récent (Paris,1ère A, 5 mai 2009), rappelle à juste titre que le mesureur est un technicien et non un juriste et qu’il n’entre pas dans ses compétences de dire ce qui relève de parties communes à usage exclusif et de parties privatives.

 

C'est pourquoi seul un professionnel expérimenté pourra vous garantir la superficie privative d'un bien immobilier.

TEXTES LÉGAUX
SUPERFICIE PRIVATIVE "loi CARREZ" n°96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété et Décret d'application n°97-532 du 23 mai 1997, intégrés dans l'Article 46 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965.  

DURÉE DE VALIDITÉ DU DIAGNOSTIC
• ILLIMITÉE si ABSENCE totale de restructuration des lieux, mais...
• NON VALIDE (donc à refaire) si des travaux ont été réalisés depuis l'expertise initiale,
• voir aussi les autres conditions de "VALIDITÉ" pages "PROPRIÉTAIRES".

NOUVEAUTÉ DU 25 MARS 2009
SUPERFICIE HABITABLE "loi BOUTIN" n°2009-323 du 25 mars 2009 améliorant la protection des locataires. NB: méthode de calcul différente de la "loi CARREZ" !

COMMENT ?

Le technicien DiMENSiO a pour mission l'estimation de la superficie privative "loi CARREZ" des locaux habitables du bien immobilier :
• A l'aide d'un télémètre laser Leica, il effectue le mesurage géométrique de tous les locaux concernés, rendus visibles et accessibles par le propriétaire, et constitutifs des parties privatives du bien immobilier.
• Pour réduire les risques d'erreur, il modélise le contour de chaque local sur un logiciel de CAO qui calcule les surfaces et détecte en même temps toute incohérence de mesure.
• Il détermine la superficie totale "loi CARREZ".
• Il communique à titre indicatif la superficie de chaque local, arrondie au 0.05 m² le plus proche. En effet, le certificat ne vaut uniquement que pour le résultat du calcul de la superficie totale "loi CARREZ", et tant que la structure, la disposition ou l'affection des locaux mesurés ne seront pas modifiées par des travaux d'aménagement.
• Il conclut son expertise par l'établissement d'un rapport joint au Dossier de Diagnostic Technique Immobilier.